Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá và ngày càng có giá trị trong thời đại công nghiệp hóa, hiện đại hóa ngày nay. Việc sở hữu một khu đất không phải là việc đơn giản khi thủ tục giấy tờ và các quy định liên quan vô cùng phức tạp. Một trong những vấn đề được nhiều người khi bán đất quan tâm là hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn tìm hiểu rõ hơn về vấn đề quan trọng này.
Mục Lục
1. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là gì?
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính của đất để phục vụ cho các mục đích của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam( năm 2013) quy định rõ: đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất đầu tư, quản lý. Nhà nước quản lý đất đai bằng cách quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức khác nhau cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước làm chủ. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng đất mà cũng trao quyền định đoạt cho người sử dụng qua các hình thức chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, tặng cho hoặc từ bỏ quyền sử dụng, trả lại cho Nhà nước.
Phân loại quyền sử dụng đất
+ Quyền sử dụng đất theo chủ thể( cá nhân, hộ gia đình, tổ chức)
Lúc này, quyền sử dụng đất căn cứ theo nhu cầu của chủ thể và chủ thể có quyền quyết định sử dụng mảnh đất đó với mục đích mà mình mong muốn. Tuy nhiên những quyết định này vẫn phải nằm trong sự cho phép của các cấp có thẩm quyền.
+ Quyền sử dụng đất theo khách thể( đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng)
Trong trường hợp này, loại đất được quy định sử dụng theo mục đích nào thì người sử dụng đất phải tuân theo đúng mục đích đó. Nếu muốn thay đổi mục đích sử dụng thì phải báo trước lên cơ quan có thẩm quyền và phải được sự cho phép mới tiến hành thay đổi.
+ Quyền sử dụng đất căn cứ theo thời gian
Tùy theo quyết định của các cấp có thẩm quyền mà thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài. Từ đó, quyền sử dụng đất của chủ thể cũng chỉ giới hạn trong thời gian quy định đó.
+ Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý
Phải căn cứ theo quyết định của các cấp có thẩm quyền khi giao đất hoặc cho thuê để xác định mục đích sử dụng và xác định quyền sử dụng ban đầu của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trực tiếp quyết định hay quyền sử dụng thứ hai của người thuê lại, kế thừa.
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 10, 20 điều 3 Luật Đất đai 2013 có quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận lại số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đó theo thỏa thuận của hai bên.
– Đối tượng có quyền chuyển giao đất và quyền sử dụng đất
Không phải ai được cấp quyền sử dụng đất cũng có thể chuyển giao quyền đó. Theo Luật Đất đai 2003, chỉ có cá nhân, chủ hộ gia đình sử dụng đất không phải đất thuê mới có quyền chuyển nhượng đất và quyền sử dụng đất trong cùng xã, cùng phường, cùng thị trấn cho cá nhân, hộ gia đình khác
– Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên khác, bạn cần xác định xem đất đó đã có đủ giấy chứng nhận cấp quyền sử dụng chưa, đất đó là đất thuê hay đất quy hoạch và lưu ý về quyền hạn của người sử dụng đất hiện tại để tránh xảy ra tranh chấp sau khi chuyển nhượng.
3. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Đặt cọc là việc một bên( bên đặt cọc) giao cho bên kia( bên nhận đặt cọc) một khoản tiền , hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị( tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
– Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như số tiền, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
– Về cơ bản, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo một số thông tin cơ bản:
+ Thông tin của bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc
+ Tài sản đặt cọc
+ Mục đích đặt cọc
+ Chữ ký của hai bên
4. Một số lưu ý khi làm hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Kiểm tra giấy tờ pháp lý của mảnh đất
Việc này giúp bạn tránh bị lừa đảo, đặt cọc phải mảnh đất đang thuộc dự án quy hoạch của địa phương hoặc đang có tranh chấp
+ Kiểm tra quyền sở hữu đất
Trước khi đặt cọc bạn nên kiểm tra xem bên chuyển nhượng có sở hữu tất cả quyền sở hữu đất hay không. Nếu mảnh đất đó là của hai vợ chồng thì phải có được sự đồng thuận của cả hai người thì hợp đồng mới được Pháp luật công nhận
+ Kiểm tra tính ổn định của đất
Kiểm tra có phát sinh tranh chấp trong quá trình rao bán hoặc chuyển nhượng không. Nếu có phát sinh thì việc chuyển nhượng của bạn sẽ bị vô hiệu hóa. Bạn nên liên hệ với Ủy ban nhân dân các cấp để được xác minh cụ thể.
+ Thận trọng trong quá trình thanh toán tiền đặt cọc cho hợp đồng chuyển nhượng
Vì số tiền đặt cọc là rất lớn nên để đảm bảo tính an toàn, bạn nên thanh toán qua Ngân hàng và tiến hành nộp thuế ngay theo thỏa thuận để tránh bị phạt do nộp thuế chậm.
Lời kết
Hy vọng những kiến thức trên đây có thể giúp bạn hiểu rõ hơn về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đưa ra những quyết định an toàn và hợp lý nhé!
